Ako kupuješ stan, kuću, plac ili poslovni prostor, porez na kupovinu nekretnine u Crnoj Gori zavisi najviše od toga da li kupuješ polovnu nekretninu ili novogradnju od investitora. Kod kupovine na sekundarnom tržištu najčešće se plaća porez na promet nepokretnosti. Kod novogradnje se često obračunava PDV, pa se porez na promet ne plaća na isti prenos. Zvuči komplikovano, ali nije strašno kad ideš redom. U nastavku ćemo proći šta se plaća, ko plaća, kako se računa osnovica, koji su rokovi i koje troškove moraš planirati prije potpisa.
Šta obuhvata porez na kupovinu nekretnine u Crnoj Gori
Porez na kupovinu obuhvata porez koji se plaća pri prenosu prava svojine na nepokretnosti, najčešće kroz porez na promet nepokretnosti. Predmet oporezivanja može biti stan, kuća, zemljište, garaža, poslovni prostor ili drugi dio nepokretnosti koji se prenosi kupoprodajnim ugovorom.
Važno je da ga ne miješaš sa godišnjim porezom na nepokretnosti. Porez pri kupovini plaća se zbog prenosa vlasništva, dok se godišnji porez plaća kasnije, kao vlasnik. Ako tek planiraš budžet, računaj i buduće poreze i troškove vlasništva, jer kupovina nije jedini trošak.
U praksi, prvi zadatak ti je da utvrdiš tip prodavca i status nekretnine. To određuje da li gledaš porez na promet nepokretnosti ili PDV.
Kada se plaća porez na promet, a kada PDV
Porez na promet plaća se najčešće kad kupuješ nepokretnost koja nije predmet PDV-a, dok se PDV vezuje za prodaju novogradnje od obveznika PDV-a. Drugim riječima, nije dovoljno pitati “koliko je porez”, nego prvo moraš pitati od koga kupuješ.
| Vrsta kupovine | Šta se najčešće plaća | Ko obračunava | Na šta obrati pažnju |
|---|---|---|---|
| Kupovina od fizičkog lica | Porez na promet nepokretnosti | Poreski organ | Tržišna vrijednost može biti viša od cijene |
| Novogradnja od investitora | PDV u cijeni | Prodavac obveznik PDV-a | Provjeri da li je PDV jasno naveden |
| Poklon ili nasljeđe | Poseban poreski tretman | Nadležni organ | Pravila zavise od odnosa i osnova sticanja |
Prije kapare, traži jasan nacrt ugovora i provjeri kako je definisan prenos vlasništva. Tu se najlakše vidi da li je riječ o prometu između fizičkih lica ili prodaji od investitora.
Sekundarno tržište i kupovina od fizičkog lica
Kod kupovine stana od fizičkog lica najčešće plaćaš porez na promet nepokretnosti. Obaveza obično nastaje zaključenjem kupoprodajnog ugovora, a osnovica se ne mora uvijek poklopiti sa ugovorenom cijenom.
Primjer: kupuješ stan od vlasnika koji ga je ranije koristio. Plaćaš kupoprodajnu cijenu prodavcu, a porez se prijavljuje nadležnom poreskom organu.
Novogradnja i kupovina od investitora
Kod novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a, PDV je najčešće dio cijene koju plaćaš prodavcu. Tada se obično ne plaća i porez na promet za isti prenos, jer bi to bilo duplo oporezivanje iste prodaje.
Ipak, traži račun ili ugovor gdje je jasno navedeno šta cijena uključuje. Ako nisi siguran, pitaj notara prije potpisa.
Kako se obračunava porez po vrijednosnim pragovima
Porez na promet nepokretnosti obračunava se po progresivnoj stopi, što znači da skuplja nekretnina može imati višu stopu na dio vrijednosti. Prema važećem modelu, do određenog praga primjenjuje se niža stopa, a iznad tog praga dodatni dio se oporezuje višom stopom.
Najčešći okvir obračuna izgleda ovako: do 150.000 eura primjenjuje se stopa od 3 odsto; od 150.000 do 500.000 eura plaća se 4.500 eura plus 5 odsto na dio iznad 150.000; preko 500.000 eura plaća se 22.000 eura plus 6 odsto na dio iznad 500.000. Propisi se mogu mijenjati, pa provjeri obračun prije uplate.
Primjeri obračuna za različite cijene
Ako je poreska osnovica 100.000 eura, porez je 3.000 eura. Ako je osnovica 200.000 eura, plaća se 4.500 eura plus 5 odsto na 50.000 eura, ukupno 7.000 eura.
Ako je osnovica 600.000 eura, plaća se 22.000 eura plus 6 odsto na 100.000 eura, ukupno 28.000 eura. Ovdje vidiš zašto pragovi ozbiljno utiču na budžet.
Ko plaća porez i kako se utvrđuje poreska osnovica
Porez pri kupovini najčešće plaća kupac, osim ako ugovorom i posebnim pravilima nije drugačije uređeno. U praksi kupac treba da planira porez kao svoj trošak, jer bez uredno završenih obaveza može doći do zastoja u daljem postupku.
Poreska osnovica je uglavnom tržišna vrijednost nekretnine, ne samo cijena koju ste ti i prodavac napisali u ugovoru. Zato niska ugovorena cijena ne znači automatski niži porez. Ako kupuješ prvi put, korisno je da prije pregovora prođeš savjete za kupovinu prve nepokretnosti, naročito oko dokumentacije i rizika.
- Vlasnički list i terete u katastru
- Da li prodavac ima pravo raspolaganja
- Da li je objekat upisan i legalan
- Da li cijena odgovara stanju i lokaciji
- Da li ugovor jasno navodi kaparu, rokove i način plaćanja
Tržišna procjena i cijena iz ugovora
Ako je u ugovoru navedeno 120.000 eura, a poreski organ procijeni da tržišna vrijednost sličnog stana iznosi 140.000 eura, porez se može obračunati na 140.000 eura. To kupce često iznenadi.
Zato prije potpisa uporedi cijene u istoj zgradi, naselju i stanju. Procijenjena tržišna vrijednost treba da bude realna, ali i ti treba da imaš argumente ako se ne slažeš.
Rokovi, prijava i procedura plaćanja
Prijavu poreza treba pokrenuti odmah nakon zaključenja ugovora, jer rokovi za prijavu i plaćanje kreću brzo. Uobičajeno je da se prijava podnosi u propisanom roku nakon nastanka obaveze, a plaćanje se vrši po rješenju ili instrukciji nadležnog organa.
Ne čekaj da “prođe gužva”. Kašnjenje može donijeti kaznu i zateznu kamatu, a može ti usporiti upis prava svojine. Ako postoji predugovor sa kaparom, porez se obično ne veže za samu kaparu, već za glavni ugovor kojim se prenosi pravo svojine. Ipak, kaparu opiši jasno da ne bude zabune kasnije.
Koraci nakon potpisivanja ugovora
- Ovjeri kupoprodajni ugovor kod notara.
- Pripremi prijavu poreza i prateću dokumentaciju.
- Predaj dokumente nadležnom poreskom organu.
- Sačekaj obračun ili rješenje.
- Uplati porez u roku.
- Pokreni ili završi upis vlasništva u katastru.
Čuvaj potvrde o uplati, ugovor, vlasnički list i svu prepisku. Trebaće ti ako katastar, banka ili drugi organ zatraži dokaz.
Kada postoji oslobađanje ili olakšica
Oslobađanje ili olakšica postoje samo u posebnim slučajevima koje propisuje zakon. Porez ne možeš izbjeći zato što je cijena niska, plaćaš gotovinom ili si se tako dogovorio sa prodavcem.
Posebni slučajevi zavise od osnova sticanja, odnosa između strana, vrste prenosa i statusa nepokretnosti. Mogu se odnositi na nasljeđe, poklon ili druge posebne situacije. Ako kupuješ kao nerezident, pročitaj vodič za strane državljane prije kapare. Olakšicu ne računaj u budžet bez potvrde.
Koji su ostali troškovi kupovine nekretnine
Ostali troškovi kupovine mogu biti notar, advokat, katastarske takse, bankarske naknade, prevodi i troškovi provjere dokumentacije. Porez je važan, ali nije jedina stavka koju treba da imaš spremnu.
Ako kupuješ preko kredita, dodaj procjenu nekretnine, troškove banke, osiguranje ako ga banka traži i moguće troškove hipoteke. Ako plaćaš iz inostranstva, provjeri valutu, nalog za plaćanje i bankarske provizije. Kod većih iznosa, sitne naknade se brzo skupe. Za bolju sliku ukupnog budžeta, uporedi i kupovinu kešom ili kreditom prije konačne odluke.
Notar, advokat, upis i takse
Notar ovjerava ugovor i brine da forma bude pravilna, ali ne znači da je svaka pravna nedoumica automatski riješena. Advokat je koristan kad postoje tereti, sporovi, nasljednici, neupisana gradnja ili strani elementi.
Katastar je ključan za upis prava svojine. Bez urednog upisa, kupovina nije praktično završena, ma koliko ugovor djelovao sigurno.
Najčešće greške kupaca i kako ih izbjeći
Najčešće greške su loša procjena poreza, preskakanje provjere dokumentacije i kašnjenje sa prijavom poslije potpisa. Najsigurniji redosljed je: prvo provjera, zatim ugovor, pa prijava i plaćanje.
Ne računaj porez samo po dogovorenoj cijeni ako tržišna vrijednost može biti viša. Ne miješaj PDV u novogradnji sa porezom na promet na sekundarnom tržištu. Ne potpisuj predugovor sa kaparom bez jasnog roka, uslova povraćaja i potrebne dokumentacije.
Posebno pazi ako postoji hipoteka, zabilježba ili spor, ako prodavac nije jedini vlasnik, ako objekat nije upisan, ako je cijena sumnjivo niska ili ako rok isplate i predaje nije precizan.
Prije pregovora pogledaj najbolje lokacije za kupovinu. Prije kapare prikupi vlasnički list, nacrt ugovora, podatke o prodavcu i okviran poreski obračun.